Negli ultimi mesi la DAC7 è diventata un tema centrale per chi opera nel settore immobiliare, in particolare per chi gestisce locazioni turistiche e affitti brevi.
Il motivo è semplice: la normativa è chiara negli obiettivi, ma non sempre immediata nella sua applicazione pratica, soprattutto quando entra in gioco l’agente immobiliare.
Questo articolo nasce per fare chiarezza tecnica, senza allarmismi e senza soluzioni preconfezionate, analizzando quando l’obbligo di comunicazione è certo e quando, invece, nasce un dubbio interpretativo concreto.
Cos’è la DAC7 e perché è stata introdotta
La DAC7 è una direttiva europea recepita anche in Italia che introduce un obbligo di comunicazione dei dati fiscali per i soggetti che generano redditi tramite piattaforme digitali.
L’obiettivo è aumentare la trasparenza fiscale su attività che avvengono online, come:
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affitti brevi e turistici
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locazioni gestite tramite piattaforme
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intermediazioni digitali
È fondamentale chiarirlo subito:
👉 la DAC7 non introduce nuove tasse, ma un sistema di scambio automatico di informazioni tra piattaforme e autorità fiscali.
Chi è certamente obbligato alla comunicazione DAC7
La normativa individua come soggetti obbligati i cosiddetti gestori di piattaforma, ovvero coloro che:
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mettono a disposizione un’infrastruttura digitale
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consentono l’incontro tra domanda e offerta
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facilitano la conclusione di operazioni economiche
Esempi tipici sono le grandi piattaforme di intermediazione online, come Airbnb o Booking.
Questi soggetti devono comunicare:
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dati identificativi dei percettori di reddito
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importi incassati
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numero delle operazioni
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immobili o servizi coinvolti
Su questo punto non ci sono dubbi interpretativi.
Il ruolo dell’agente immobiliare negli affitti brevi
La questione si complica quando entra in gioco l’agente immobiliare che non svolge un ruolo marginale, ma gestisce in modo strutturato la locazione.
Un modello operativo molto diffuso è il seguente:
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prenotazione effettuata tramite piattaforma online
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pagamento gestito dalla piattaforma
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bonifico del netto all’agenzia
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sottoscrizione del contratto di locazione con l’agenzia
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applicazione della ritenuta d’acconto
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bonifico della quota residua al proprietario
In questo schema l’agente immobiliare:
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non è una piattaforma
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ma non è nemmeno un semplice segnalatore
Ed è proprio qui che nasce il dubbio interpretativo.
L’agente immobiliare può essere considerato “gestore di piattaforma”?
Secondo la normativa, non ogni intermediario è automaticamente un gestore di piattaforma.
In linea generale, se l’agente:
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utilizza piattaforme di terzi
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non dispone di un proprio marketplace digitale
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non consente autonomamente la conclusione online delle operazioni
l’obbligo DAC7 resta in capo alla piattaforma.
Tuttavia, quando l’agenzia:
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incassa i canoni sul proprio IBAN
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gestisce i flussi finanziari
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appare come soggetto centrale nell’operazione economica
il confine diventa meno netto e la valutazione non può più essere automatica.
Il punto chiave: chi risulta percettore del reddito
Uno degli aspetti centrali ai fini DAC7 è chi risulta percettore del reddito nei flussi informativi trasmessi.
La normativa mira a evitare:
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omissioni
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ma anche duplicazioni inutili di comunicazioni
Se i dati vengono già trasmessi correttamente dalla piattaforma, un ulteriore obbligo per lo stesso flusso economico potrebbe non essere richiesto.
Ma tutto dipende da:
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intestazione dell’account
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qualificazione del reddito
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struttura contrattuale
Ed è qui che ogni agenzia deve analizzare il proprio modello operativo, non quello “in astratto”.
Perché non esiste una risposta unica valida per tutti
Ad oggi non esiste una risposta universale alla domanda:
“L’agenzia immobiliare deve fare la DAC7?”
La risposta corretta è:
👉 dipende da come opera concretamente l’agenzia.
Generalizzare porta a due errori opposti:
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chi ignora completamente la normativa
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chi si attribuisce obblighi che forse non ha
Entrambi gli approcci sono rischiosi.
La DAC7 è uno strumento di trasparenza, non un nemico.
Ma per gli agenti immobiliari che operano negli affitti brevi richiede consapevolezza, analisi e responsabilità.
La vera domanda non è se la DAC7 esista, ma:
il mio modello operativo mi colloca dentro o fuori dall’obbligo?
E questa risposta può arrivare solo:
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studiando i flussi
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analizzando i contratti
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evitando scorciatoie interpretative
Solo così si tutela davvero la professionalità dell’agente immobiliare.
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