Caparra confirmatoria e caparra penitenziale ... quale scegliere?

Ogni volta che si redige una proposta d’acquisto, un preliminare o, più in generale, un contratto legato a una compravendita immobiliare, prima o poi si arriva sempre allo stesso punto: la caparra.
È una parola che sembra familiare a tutti. Nella pratica, però, parlando con i clienti — sia chi compra che chi vende — emerge spesso una realtà diversa: non è affatto chiaro quanti tipi di caparra esistano e quali siano le reali conseguenze di ciascuno.

Eppure non si tratta di una differenza formale o terminologica.
La scelta del tipo di caparra incide direttamente su cosa succede se una delle parti non rispetta l’accordo, su quali tutele sono attivabili e su quali, invece, non lo sono.

Proprio per questo è importante fare chiarezza e distinguere correttamente tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale, spiegando come funzionano, quali effetti producono e perché non sono affatto intercambiabili.

La caparra confirmatoria tutela entrambe le parti in caso di inadempimento: se l’acquirente si tira indietro perde la caparra; se è il venditore a non rispettare l’accordo, deve restituire il doppio. Inoltre, la parte non inadempiente può anche chiedere il risarcimento del danno o l’esecuzione specifica del contratto.
La caparra penitenziale, invece, non è una tutela: è il “costo” pattuito per esercitare il diritto di recesso. In pratica, permette a una delle parti (o a entrambe) di sciogliersi dal contratto pagando una somma prestabilita.

Che differenza c’è tra caparra confirmatoria e penitenziale in una compravendita?

Caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.)
È la forma più usata nei preliminari di compravendita.
Serve a rafforzare l’impegno: chi non rispetta il contratto subisce una conseguenza economica.

• Se l’acquirente non adempie → perde la caparra versata.

• Se il venditore non adempie → deve restituire il "doppio" (la somma ricevuta dall'acquirente più una altrettanta quantità di denaro).

Oppure la parte danneggiata può rifiutare l'indennizzo in denaro e scegliere tra:

1. chiedere l’esecuzione del contratto

2. chiedere il risarcimento del danno ulteriore.

Caparra penitenziale (art. 1386 c.c.)
Funziona diversamente.
Non ha nulla a che vedere con il danno o con l’inadempimento: è semplicemente il prezzo per potersi ritirare legittimamente.

• Se la parte che ha versato la caparra recede → la perde.

• Se recede la parte che l’ha ricevuta → restituisce il "doppio".

Ma qui non si parla di inadempimento: è tutto previsto e “consentito” dal contratto.
E soprattutto non si può chiedere altro, né risarcimenti né esecuzione forzata del contratto.

In sintesi

La caparra confirmatoria ha un potere deterrente: riduce i ripensamenti  e dà stabilità all’accordo.

La caparra penitenziale è una forma di tutela della libertà contrattuale, ma rende l’accordo più fragile dato che una parte può uscire dal contratto pagando quanto previsto, senza ulteriori conseguenze.

Quando conviene una caparra e quando l’altra?

Caparra confirmatoria
✔️ quando si vuole un accordo stabile
✔️ quando entrambe le parti vogliono ridurre i rischi di abbandono improvviso
✔️ quando si desidera mantenere la possibilità di agire per il risarcimento o per l’esecuzione

Caparra penitenziale
✔️ quando una delle parti vuole mantenere libertà di recedere
✔️ quando si vuole un meccanismo chiaro per chiudere il contratto senza contenziosi
✔️ quando venditore e acquirente scelgono consapevolmente un accordo più “flessibile”

Qual è l’errore più frequente nel preliminare?

Scrivere semplicemente “si versa una caparra di…” senza specificare di quale caparra si tratta.
Una parola omessa può cambiare totalmente le conseguenze economiche e giuridiche.

Una caparra penitenziale inserita “per sbaglio” può rendere impossibile chiedere danni o il rispetto del contratto.
Viceversa, una caparra confirmatoria non desiderata può irrigidire un accordo che invece si voleva mantenere più flessibile.

Se vuoi approfondire come impostare un preliminare sicuro — sia come acquirente che come venditore — posso aiutarti a chiarire dubbi e strutturare un accordo davvero tutelante. Scrivimi pure: meglio chiarire oggi che trovarsi in contenzioso domani.*