Negli ultimi mesi si sono verificati casi nei quali l'Agenzia delle Entrate ha contestato il classamento catastale di immobili censiti come abitazioni e utilizzati per attività ricettive, arrivando ad attribuire la categoria D/2, quella nella quale rientrano alberghi e pensioni.
La questione è quindi reale.
Ma da qui a sostenere che un appartamento utilizzato per affitti turistici debba automaticamente passare da A/2 a D/2 ce ne passa parecchio.
Anzi, proprio alcune recenti pronunce della Corte di Cassazione aiutano a capire dove si trova il confine.
E la distinzione è importante non soltanto dal punto di vista catastale: un diverso classamento può incidere sulla rendita catastale, sulla fiscalità dell'immobile e, più in generale, sulla sua gestione e commerciabilità.
Cerchiamo quindi di fare chiarezza.
Da A/2 a D/2: cosa è successo
Il problema nasce da alcuni accertamenti catastali nei quali l'Agenzia delle Entrate ha ritenuto che immobili originariamente censiti come abitazioni avessero assunto caratteristiche tali da giustificarne il passaggio alla categoria D/2.
Ricordiamo innanzitutto cosa significano queste sigle.
La categoria A/2 identifica le abitazioni di tipo civile.
La categoria D/2, invece, riguarda alberghi e pensioni e appartiene al gruppo degli immobili a destinazione speciale. La classificazione catastale comprende nella D/2 anche alcune strutture assimilabili destinate all'ospitalità.
La differenza, quindi, non è semplicemente formale.
Ma la domanda che interessa soprattutto il proprietario è un'altra:
è sufficiente utilizzare un appartamento per ospitare turisti perché questo smetta catastalmente di essere un'abitazione?
La risposta è no: non esiste questo automatismo.
Affitto turistico non significa automaticamente D/2
Questo è probabilmente il punto più importante dell'intera vicenda.
Bisogna distinguere l'utilizzo economico dell'immobile dalle sue caratteristiche catastali oggettive.
Un normale appartamento che conserva struttura, distribuzione e caratteristiche tipicamente residenziali non diventa automaticamente un albergo semplicemente perché viene locato per pochi giorni a turisti.
La distinzione emerge anche dalla normativa nazionale.
Il Ministero del Turismo distingue infatti espressamente le strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere dalle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni turistiche o alle locazioni brevi.
Non sono, quindi, concetti sovrapponibili.
La stessa BDSR – Banca Dati delle Strutture Ricettive – contempla distintamente le strutture ricettive e gli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche.
Cosa dice la Cassazione nel 2026
La questione diventa ancora più interessante guardando alla recente giurisprudenza.
Con l'ordinanza n. 10481 del 21 aprile 2026, la Corte di Cassazione si è occupata proprio del classamento di un appartamento utilizzato come affittacamere.
L'immobile era originariamente classificato A/2. A seguito di interventi sull'unità e dell'utilizzo come affittacamere, l'Agenzia delle Entrate aveva attribuito la categoria D/2.
La vicenda è arrivata fino in Cassazione.
E qui emerge una distinzione fondamentale:
una cosa è la categoria catastale, un'altra è la classe catastale.
Nel caso esaminato l'immobile poteva conservare la categoria abitativa A/2, perché non aveva assunto le caratteristiche dimensionali e organizzative proprie di un albergo o di una pensione.
Questo, però, non significava necessariamente mantenere invariata anche la classe.
Nell'appartamento erano infatti presenti sei camere con altrettanti servizi igienici riservati: caratteristiche capaci di incidere sulla redditività dell'unità e quindi potenzialmente sulla sua classe e sulla conseguente rendita catastale.
È una differenza tutt'altro che secondaria.
Quindi un affittacamere può rimanere A/2?
Sì, può.
L'esercizio dell'attività di affittacamere, preso isolatamente, non determina necessariamente il passaggio alla categoria D/2.
Bisogna valutare concretamente l'immobile.
Il Catasto non dovrebbe cioè ragionare semplicemente così:
“c'è un'attività ricettiva, quindi D/2”.
Occorre verificare le caratteristiche effettive dell'unità immobiliare.
Ma sarebbe sbagliato anche sostenere il contrario e cioè che, essendo formalmente un'attività extralberghiera, l'immobile debba necessariamente restare sempre un'abitazione.
È la situazione concreta a fare la differenza.
Locazione turistica, B&B e affittacamere: attenzione a non confonderli
Nel linguaggio comune tendiamo spesso a mettere tutto sotto l'espressione “affitti turistici”.
Tecnicamente non è così.
Una locazione turistica consiste essenzialmente nella messa a disposizione dell'immobile senza i servizi tipici di una struttura ricettiva, fatti salvi alcuni servizi strettamente collegati all'utilizzo dell'alloggio.
Il Ministero del Turismo distingue infatti esplicitamente le locazioni brevi e turistiche dalle strutture ricettive quali B&B e affittacamere.
Questo significa che il proprietario di un normale appartamento A/2 che lo concede in locazione per una settimana durante l'estate si trova in una situazione molto diversa rispetto a chi trasforma un grande appartamento in numerose camere indipendenti, ciascuna con bagno, organizzandolo stabilmente per l'accoglienza.
Ed è proprio qui che la questione catastale diventa interessante.
uando il rischio di riclassamento può diventare concreto?
Non esiste una formula matematica del tipo “quattro camere = A/2, sei camere = D/2”.
La valutazione deve riguardare l'immobile nel suo complesso.
Diventano quindi rilevanti, ad esempio, la distribuzione interna, il numero e l'organizzazione delle camere, la presenza di servizi igienici dedicati, gli impianti, gli eventuali spazi comuni destinati agli ospiti e, soprattutto, il grado di trasformazione dell'immobile rispetto alla sua originaria configurazione abitativa.
In altre parole:
non conta soltanto cosa facciamo dentro quell'immobile. Conta anche cosa quell'immobile è diventato.
Ed è probabilmente questa la chiave migliore per comprendere le recenti controversie.
A/2 o D/2: perché la differenza può costare cara
Il classamento catastale concorre alla determinazione della rendita e quindi può produrre conseguenze economiche e fiscali.
Ma c'è un'altra considerazione che, da professionista immobiliare, ritengo importante.
Un immobile non deve essere analizzato soltanto pensando a come viene utilizzato oggi.
Bisogna domandarsi anche cosa succederà domani, quando il proprietario deciderà di venderlo, trasformarlo nuovamente, destinarlo alla locazione tradizionale oppure lasciarlo agli eredi.
Una trasformazione importante effettuata esclusivamente pensando alla redditività immediata dell'attività ricettiva può avere conseguenze che vanno ben oltre l'incasso delle prenotazioni.
Per questo ritengo prudente verificare preventivamente gli aspetti urbanistici, catastali e fiscali prima di trasformare strutturalmente un appartamento per destinarlo all'ospitalità.
Ho un appartamento per affitti turistici: devo preoccuparmi?
Se possiedi un normale appartamento classificato A/2 e lo utilizzi per locazioni brevi o turistiche, non devi concludere che per questo solo motivo debba essere riclassificato D/2.
La disciplina nazionale continua, del resto, a parlare espressamente di “unità immobiliari ad uso abitativo” destinate a locazione turistica o breve.
La situazione merita invece un'analisi più approfondita quando sono stati effettuati interventi importanti finalizzati all'attività ricettiva o quando l'organizzazione dell'immobile si è progressivamente allontanata da quella di una normale abitazione.
In questi casi è opportuno verificare almeno:
- la visura e la planimetria catastale attuali;
- la conformità tra stato reale, situazione urbanistica e Catasto;
- le modifiche effettuate per l'attività ricettiva;
- l'attuale categoria, classe e rendita;
- l'eventuale necessità di aggiornamento catastale.
Il punto: niente allarmismi, ma nemmeno superficialità
La notizia secondo cui sono stati effettuati riclassamenti da A/2 a D/2 di immobili utilizzati per attività ricettive ha un fondamento reale.
Ciò che non sarebbe corretto è trasformarla nella regola:
“Hai una casa per affitti turistici? Diventerà D/2”.
Non funziona così.
Le recenti pronunce mostrano invece quanto sia necessario analizzare le caratteristiche concrete dell'immobile, distinguendo inoltre tra semplice locazione turistica, affittacamere, B&B e vera struttura ricettiva.
Ed è un principio che condivido anche dal punto di vista della valutazione immobiliare: prima viene l'immobile, con le sue caratteristiche oggettive. Poi viene il modo in cui decidiamo di utilizzarlo.
Quando si interviene pesantemente su un'abitazione per adattarla a un'attività ricettiva, quindi, il consiglio è semplice: valutare prima le conseguenze, non scoprirle dopo un accertamento.
FAQ – Affitti turistici e categoria catastale
Un appartamento A/2 utilizzato per affitti brevi deve diventare D/2?
No. Il semplice utilizzo di un'abitazione per locazioni brevi o turistiche non determina automaticamente il passaggio alla categoria D/2.
Un affittacamere può rimanere in categoria A/2?
Sì. La Cassazione n. 10481/2026 ha affrontato proprio una fattispecie nella quale è stata esclusa l'automatica trasformazione dell'appartamento in D/2; le caratteristiche dell'immobile possono però incidere sulla classe catastale e sulla rendita.
Che cosa comprende la categoria catastale D/2?
La categoria D/2 comprende alberghi e pensioni e, nella classificazione catastale, immobili riconducibili a determinate strutture destinate all'ospitalità.
Locazione turistica e affittacamere sono la stessa cosa?
No. La normativa nazionale distingue le unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi o turistiche dalle strutture turistico-ricettive.
Prima di trasformare un appartamento in affittacamere cosa conviene verificare?
È opportuno effettuare una verifica urbanistica e catastale dell'immobile e valutare con un tecnico gli effetti degli interventi programmati prima dell'avvio o della trasformazione dell'attività.
Hai un immobile ad Arenzano o Cogoleto e vuoi capire come determinate trasformazioni possono incidere sul suo valore, sulla commerciabilità o sulla futura vendita?
Una verifica preventiva dell'immobile permette di conoscere ciò che si sta acquistando, vendendo o trasformando prima che un problema emerga successivamente.
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