Il tema del check-in da remoto torna al centro del dibattito. La recente sentenza del Consiglio di Stato ha confermato un principio semplice ma fondamentale: chi dà alloggio deve verificare l’identità dell’ospite in modo visivo, prima dell’accesso all’immobile.
Un chiarimento che incide direttamente su proprietari, gestori, portali e operatori delle locazioni brevi, spesso convinti che l’invio del documento e l’ingresso tramite codice fossero sufficienti.
Vediamo cosa cambia davvero.
Cosa ha stabilito il Consiglio di Stato
Il Consiglio di Stato ha riformato la precedente decisione del TAR Lazio e ha riconosciuto la piena legittimità della circolare ministeriale che richiede la verifica de visu dell’identità dell’ospite.
La circolare non introduce nuovi obblighi: ribadisce ciò che l’art. 109 TULPS prevede da sempre.
Due punti sono centrali:
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Il gestore deve verificare che chi entra sia la stessa persona indicata nel documento.
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La sola trasmissione del documento, senza verifica visiva, non è sufficiente.
Perché il check-in da remoto non è considerato valido
Molti operatori utilizzano sistemi automatizzati:
📲 invio della carta d’identità via app
🔐 accesso tramite tastierino, keybox o smart lock
⏺ nessuna verifica visiva
Questa procedura, per quanto comoda, non garantisce la corrispondenza tra il documento inviato e la persona che accede all’alloggio.
Secondo il Consiglio di Stato, la ratio della norma è chiara: sicurezza pubblica e tracciabilità reale degli ospiti. Senza un controllo visivo, il sistema può essere aggirato da prestanome, soggetti non identificati o persone che vogliono evitare controlli.
Cosa significa operativamente per chi affitta
Ecco cosa devono fare proprietari e gestori:
✅ Ammesso
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Verifica de visu prima della consegna delle chiavi (anche tramite delegato).
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Verifica in video in tempo reale: videocitofono digitale, videochiamata verificata, sistema di ingresso che permette il riconoscimento visivo istantaneo.
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Invio dei dati ad Alloggiati Web secondo le procedure attuali.
❌ Non ammesso
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Check-in completamente automatizzato senza verifica visiva.
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Accesso tramite codice/keybox senza aver visto l’ospite.
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Identificazione tramite solo caricamento del documento.
⚠️ Rischi in caso di mancato rispetto
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Sanzioni penali previste dal TULPS.
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Possibili contestazioni della Questura.
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Responsabilità in caso di utilizzo improprio dell’immobile da parte di soggetti non identificati.
Sono ammesse tecnologie alternative?
Sì, ma con una condizione:
devono permettere di verificare l’identità dell’ospite in tempo reale e con certezza.
Il Consiglio di Stato apre infatti all’uso di:
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videocitofoni digitali con ripresa
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sistemi di ingresso che richiedono interazione video
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videochiamate certificate integrate nei software di check-in
Quindi la tecnologia può aiutare, ma non sostituire il controllo visivo.
La sentenza porta chiarezza definitiva:
chi affitta un immobile – anche per una sola notte – deve verificare fisicamente chi entra.
Non cambia la libertà di affittare, non si complica il lavoro dei gestori: semplicemente si rafforza la tutela di proprietari e comunità.
In un mercato in crescita esponenziale, la sicurezza rimane un punto non negoziabile.
Hai dubbi su come adeguare le procedure di check-in o vuoi evitare sanzioni? Scrivi nei commenti o contattaci: ti aiutiamo a impostare un sistema conforme, semplice e sicuro.
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