Aprire o ospitare un B&B in condominio è un tema sempre più attuale, soprattutto nelle località turistiche come Arenzano e nella riviera ligure. L’attività può portare reddito e valorizzare un immobile, ma presenta anche responsabilità precise a carico del proprietario, soprattutto se gli ospiti arrecano disturbo o causano danni.
In questo articolo analizziamo cosa permette la legge, quando il condominio può intervenire e quali accortezze dovrebbe adottare chi intende aprire un B&B.
Quando si può aprire un B&B in condominio
In linea generale un B&B può essere avviato anche in un edificio condominiale, salvo divieti espressi nel regolamento di natura contrattuale, cioè approvato all’unanimità o richiamato nei singoli atti di acquisto.
Un regolamento “assembleare” (votato a maggioranza), invece, non può vietare l’attività, salvo casi specifici di uso improprio degli spazi comuni.
L’attività deve comunque rispettare:
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la destinazione d’uso dell’immobile
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le norme regionali sul turismo
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eventuali prescrizioni igienico-sanitarie
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il limite del normale decoro e della tranquillità condominiale
Le responsabilità del proprietario
Il punto centrale è uno: il proprietario risponde direttamente del comportamento dei propri ospiti.
Se gli ospiti disturbano, producono rumori notturni, creano danneggiamenti o non rispettano le parti comuni, il condominio può rivolgersi al proprietario, non agli ospiti.
Questa responsabilità non deriva da una colpa “automatica”, ma dalla normale diligenza che il proprietario deve avere nel:
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selezionare gli ospiti
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informare sulle regole condominiali
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controllare che i comportamenti siano rispettosi
In caso di danni o disturbi reiterati, il condominio può agire civilmente per richiedere:
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risarcimento
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cessazione dei comportamenti lesivi
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applicazione dell’art. 844 c.c. (intollerabilità delle immissioni)
Differenze tra B&B, affittacamere e locazioni brevi
È utile distinguere tre situazioni, spesso confuse:
B&B
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gestione familiare
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presenza del proprietario obbligatoria
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servizio di colazione
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limitato numero di camere
→ percezione condominiale più “domestica”
Affittacamere
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attività imprenditoriale
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assenza dell’obbligo di residenza
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ricambio di ospiti più frequente
→ spesso genera maggiori lamentele
Locazioni brevi
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semplice locazione turistica
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nessun servizio tipico di struttura ricettiva
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durata inferiore a 30 giorni
→ meno incidenza sulle parti comuni, ma resta la responsabilità del locatore
Capire la natura dell’attività aiuta anche il condominio a capire come intervenire in caso di problemi.
Cosa può fare il condominio in caso di problemi
Quando gli ospiti creano disturbo, il condominio può:
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Segnalare formalmente al proprietario
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Richiedere il rispetto del regolamento condominiale
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Diffidare il proprietario in caso di comportamenti ripetuti
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Agire per risarcimento o per cessazione del disturbo
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Nei casi più gravi, chiedere la sospensione dell’attività
Non è possibile vietare l’attività solo “perché c’è passaggio di persone”, ma può essere richiesto l’intervento quando il comportamento degli ospiti supera la normale tollerabilità.
Come tutelarsi prima di avviare l’attività
Chi vuole aprire un B&B in condominio dovrebbe:
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verificare il regolamento contrattuale
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stabilire regole chiare da comunicare agli ospiti
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registrare ogni ospite secondo la normativa sulla PS
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limitare gli accessi incontrollati
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dotarsi di coperture assicurative adeguate
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monitorare il comportamento degli ospiti (anche tramite check-in presenziato)
Un approccio responsabile riduce notevolmente i rischi di conflitti con gli altri condomini.
Aprire un B&B in condominio è possibile, ma richiede attenzione. Il proprietario rimane sempre il punto di riferimento: è lui a rispondere dei comportamenti degli ospiti e a dover garantire un equilibrio tra attività ricettiva e quiete condominiale.
Per chi sta pensando di avviare un B&B — o per chi lo ha già aperto e vuole tutelarsi meglio — conoscere le regole è fondamentale.
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