Mi è capitato di sentir parlare di fascicolo del fabbricato digitale, una “svolta” per le case italiane. Il Governo ha approvato un disegno di legge delega per un nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni che, tra le tante novità, prevede proprio la creazione di un fascicolo digitale delle costruzioni e di una anagrafe nazionale degli immobili.
Tradotto: l’obiettivo è raccogliere in un unico contenitore digitale tutta la “storia amministrativa” di ogni edificio – titoli edilizi, agibilità, pratiche, interventi, certificazioni – rendendola consultabile in modo semplice e trasparente.
Se stai pensando di vendere casa, questa novità ti riguarda da vicino. Non domani mattina, ma in un orizzonte molto concreto: la delega prevede che i decreti attuativi arrivino entro 12 mesi dall’approvazione della legge.
Vediamo allora, con calma e senza allarmismi, che cos’è il fascicolo del fabbricato digitale, cosa conterrà, quali vantaggi porta a chi vende e come puoi prepararti per tempo.
Che cos’è il fascicolo del fabbricato digitale
Il “fascicolo del fabbricato digitale” – spesso chiamato anche fascicolo digitale delle costruzioni – sarà un dossier informatico associato a ogni edificio, pubblico o privato, in cui confluiranno i principali dati:
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urbanistici
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catastali
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strutturali
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impiantistici
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energetici
Il ddl sul nuovo Codice dell’edilizia indica come obiettivo la digitalizzazione integrale dei procedimenti e l’interoperabilità delle banche dati della Pubblica Amministrazione, proprio per arrivare a un’anagrafe e a un fascicolo digitale delle costruzioni.
In pratica, si vuole passare dall’attuale situazione – archivi cartacei, pratiche sparse tra diversi uffici, copie che non dialogano tra loro – a un sistema in cui la storia della casa è tracciabile in modo chiaro, ordinato e accessibile.
Perché il fascicolo digitale è una svolta per compravendite e condomìni
Oggi chi compra una casa si affida, spesso sulla fiducia, alle dichiarazioni del venditore e ai controlli del tecnico incaricato. Documenti e informazioni sono:
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divisi tra Comune, Catasto, archivi condominiali, studi tecnici
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non sempre aggiornati
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talvolta difficili da reperire in tempi brevi
Il fascicolo digitale punta a cambiare proprio questo scenario:
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Compravendite più trasparenti: chi compra potrà verificare in modo più semplice la conformità urbanistica e catastale dell’immobile, riducendo il rischio di brutte sorprese dopo il rogito.
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Condòmini più consapevoli: l’assemblea avrà un quadro più chiaro su manutenzioni, verifiche strutturali, interventi fatti e da programmare.
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Meno contenziosi: chiarezza sui titoli edilizi, sui condoni, sulle sanatorie e sugli interventi autorizzati significa meno margine per contestazioni e cause civili.
Per chi opera nel mercato immobiliare – agenzie, notai, tecnici – è un cambio culturale importante: più dati, più ordine, più responsabilità.
Cosa conterrà il fascicolo del fabbricato digitale
I contenuti dettagliati saranno definiti nei decreti attuativi, ma le linee guida già discusse a livello tecnico e istituzionale permettono di delineare uno schema di massima.
In un fascicolo digitale tipo potremmo trovare:
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Dati identificativi dell’immobile
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indirizzo, comune, sezione e particella catastale
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categoria e classe catastale
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dati dell’unità immobiliare e dell’intero fabbricato
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Titoli abilitativi edilizi
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licenza / concessione / permesso di costruire originario
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CILA, SCIA, varianti in corso d’opera
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eventuali titoli in sanatoria e condoni (con estremi delle pratiche)
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Stato legittimo e difformità
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indicazione dello stato legittimo dell’immobile e delle difformità sanate
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eventuali difformità non sanabili o in corso di regolarizzazione, secondo le nuove classificazioni che la delega intende introdurre.
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Agibilità e sicurezza
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certificati di agibilità / abitabilità
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verifiche strutturali, sismiche, eventuali interventi di consolidamento
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documentazione su vulnerabilità e interventi migliorativi eseguiti
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Impianti e prestazioni energetiche
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dichiarazioni di conformità o rispondenza degli impianti
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attestati di prestazione energetica (APE)
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interventi di efficientamento (cappotti, sostituzione serramenti, impianti fotovoltaici, ecc.)
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Eventi rilevanti
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danni e ripristini post eventi sismici o alluvionali
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interventi straordinari importanti (rifacimento facciate, tetto, parti strutturali).
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In sintesi, nel fascicolo finirà tutto ciò che oggi devi andare a cercare “a caccia di carte” tra Comune, Catasto, condominio, tecnici e archivi personali.
I vantaggi per chi vende casa
Per un proprietario che vuole vendere casa, il fascicolo del fabbricato digitale non è un problema in più, ma uno strumento per:
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Dimostrare in modo chiaro la regolarità dell’immobile
Se l’immobile è conforme, avere un fascicolo completo diventa un punto di forza in trattativa. -
Ridurre i tempi di compravendita
Meno corse all’ultimo minuto per recuperare documenti mancanti, meno sospensioni del rogito per verifiche extra: tutto ciò rende il processo più fluido. -
Difendersi da contestazioni future
Un fascicolo aggiornato e coerente riduce il rischio che l’acquirente contesti, dopo l’atto, irregolarità di cui il venditore “non sapeva nulla”. -
Valorizzare gli interventi fatti nel tempo
Molti proprietari hanno investito in lavori di manutenzione, efficientamento energetico o miglioramento sismico: oggi questi sforzi spesso non vengono percepiti. Nel fascicolo, invece, diventano patrimonio documentato. -
Aumentare la percezione di serietà
Presentare un immobile con documentazione ordinata e completa trasmette una cosa molto semplice: cura e affidabilità. Per chi compra, fa la differenza.
Cosa cambia (subito) e cosa no
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È importante essere chiari: al momento parliamo di una legge delega, non di un obbligo già operativo.
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Il Consiglio dei Ministri ha approvato il ddl per il nuovo Codice dell’edilizia, che tra i principi prevede digitalizzazione, anagrafe delle costruzioni e fascicolo digitale.
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Servono ora:
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l’approvazione parlamentare della legge delega
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i decreti legislativi attuativi, da adottare nei termini indicati (in genere 12 mesi).
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Quindi:
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Non è richiesto oggi al singolo proprietario di correre a “fare il fascicolo”.
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È però molto saggio, se pensi di vendere nei prossimi anni, iniziare a mettere in ordine:
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conformità urbanistica e catastale
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pratiche edilizie pregresse
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eventuali difformità da sanare, sfruttando anche le semplificazioni sugli abusi “storici” pre-1967 di cui la riforma si occupa.
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Chi partirà con la casa “pulita” dal punto di vista documentale sarà quello che, domani, beneficerà di più del fascicolo digitale.
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Come può aiutarti un’agenzia immobiliare strutturata
Il rischio, come sempre in Italia, è che una riforma pensata per semplificare si trasformi in un nuovo labirinto burocratico. Per evitarlo, ha molto senso affidarsi a professionisti che sanno leggere carte, norme e delibere.
Un’agenzia immobiliare strutturata può:
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fare un check preliminare della documentazione disponibile
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segnalare la necessità di interventi tecnici (DOCFA, sanatorie, aggiornamento APE, ecc.)
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lavorare in sinergia con tecnici abilitati per arrivare a uno “pseudo fascicolo” di fabbricato già oggi: un dossier completo da usare nella vendita, in attesa che il sistema pubblico digitale sia operativo
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tutelarti in trattativa, valorizzando la regolarità dell’immobile e riducendo i margini di contestazione
È esattamente questo il tipo di approccio che porto avanti da anni: non limitarsi all’annuncio, ma prendere in carico il percorso di vendita, dall’analisi documentale fino al rogito.
Il fascicolo del fabbricato digitale non è una moda del momento: è il tassello di un progetto più ampio di riordino dell’edilizia italiana, con l’obiettivo dichiarato di semplificare le procedure, aumentare la trasparenza e rendere più sicuro il mercato immobiliare.
Per chi vende casa questo si tradurrà in una richiesta sempre maggiore di ordine, chiarezza e tracciabilità. Chi si muove per tempo sarà avvantaggiato.
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