Fascicolo digitale del fabbricato: cosa cambia per chi vende casa

Mi è capitato di sentir parlare di fascicolo del fabbricato digitale, una “svolta” per le case italiane. Il Governo ha approvato un disegno di legge delega per un nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni che, tra le tante novità, prevede proprio la creazione di un fascicolo digitale delle costruzioni e di una anagrafe nazionale degli immobili.

Tradotto: l’obiettivo è raccogliere in un unico contenitore digitale tutta la “storia amministrativa” di ogni edificio – titoli edilizi, agibilità, pratiche, interventi, certificazioni – rendendola consultabile in modo semplice e trasparente.

Se stai pensando di vendere casa, questa novità ti riguarda da vicino. Non domani mattina, ma in un orizzonte molto concreto: la delega prevede che i decreti attuativi arrivino entro 12 mesi dall’approvazione della legge.

Vediamo allora, con calma e senza allarmismi, che cos’è il fascicolo del fabbricato digitale, cosa conterrà, quali vantaggi porta a chi vende e come puoi prepararti per tempo.

Che cos’è il fascicolo del fabbricato digitale

Il “fascicolo del fabbricato digitale” – spesso chiamato anche fascicolo digitale delle costruzioni – sarà un dossier informatico associato a ogni edificio, pubblico o privato, in cui confluiranno i principali dati:

• urbanistici

• catastali

• strutturali

• impiantistici

• energetici

Il ddl sul nuovo Codice dell’edilizia indica come obiettivo la digitalizzazione integrale dei procedimenti e l’interoperabilità delle banche dati della Pubblica Amministrazione, proprio per arrivare a un’anagrafe e a un fascicolo digitale delle costruzioni.

In pratica, si vuole passare dall’attuale situazione – archivi cartacei, pratiche sparse tra diversi uffici, copie che non dialogano tra loro – a un sistema in cui la storia della casa è tracciabile in modo chiaro, ordinato e accessibile.

Perché il fascicolo digitale è una svolta per compravendite e condomìni

Oggi chi compra una casa si affida, spesso sulla fiducia, alle dichiarazioni del venditore e ai controlli del tecnico incaricato. Documenti e informazioni sono:

• divisi tra Comune, Catasto, archivi condominiali, studi tecnici

• non sempre aggiornati

• talvolta difficili da reperire in tempi brevi

Il fascicolo digitale punta a cambiare proprio questo scenario:

• Compravendite più trasparenti: chi compra potrà verificare in modo più semplice la conformità urbanistica e catastale dell’immobile, riducendo il rischio di brutte sorprese dopo il rogito.

• Condòmini più consapevoli: l’assemblea avrà un quadro più chiaro su manutenzioni, verifiche strutturali, interventi fatti e da programmare.

• Meno contenziosi: chiarezza sui titoli edilizi, sui condoni, sulle sanatorie e sugli interventi autorizzati significa meno margine per contestazioni e cause civili.

Per chi opera nel mercato immobiliare – agenzie, notai, tecnici – è un cambio culturale importante: più dati, più ordine, più responsabilità.

Cosa conterrà il fascicolo del fabbricato digitale

I contenuti dettagliati saranno definiti nei decreti attuativi, ma le linee guida già discusse a livello tecnico e istituzionale permettono di delineare uno schema di massima.

In un fascicolo digitale tipo potremmo trovare:

• Dati identificativi dell’immobile

  • indirizzo, comune, sezione e particella catastale

  • categoria e classe catastale

  • dati dell’unità immobiliare e dell’intero fabbricato

• Titoli abilitativi edilizi

  • licenza / concessione / permesso di costruire originario

  • CILA, SCIA, varianti in corso d’opera

  • eventuali titoli in sanatoria e condoni (con estremi delle pratiche)

• Stato legittimo e difformità

  • indicazione dello stato legittimo dell’immobile e delle difformità sanate

  • eventuali difformità non sanabili o in corso di regolarizzazione, secondo le nuove classificazioni che la delega intende introdurre.

  • Agibilità e sicurezza

    • certificati di agibilità / abitabilità

    • verifiche strutturali, sismiche, eventuali interventi di consolidamento

    • documentazione su vulnerabilità e interventi migliorativi eseguiti

  • Impianti e prestazioni energetiche

    • dichiarazioni di conformità o rispondenza degli impianti

    • attestati di prestazione energetica (APE)

    • interventi di efficientamento (cappotti, sostituzione serramenti, impianti fotovoltaici, ecc.)

  • Eventi rilevanti

    • danni e ripristini post eventi sismici o alluvionali

    • interventi straordinari importanti (rifacimento facciate, tetto, parti strutturali).

In sintesi, nel fascicolo finirà tutto ciò che oggi devi andare a cercare “a caccia di carte” tra Comune, Catasto, condominio, tecnici e archivi personali.

I vantaggi per chi vende casa

Per un proprietario che vuole vendere casa, il fascicolo del fabbricato digitale non è un problema in più, ma uno strumento per:

1. Dimostrare in modo chiaro la regolarità dell’immobile
   Se l’immobile è conforme, avere un fascicolo completo diventa un punto di forza in trattativa.

2. Ridurre i tempi di compravendita
   Meno corse all’ultimo minuto per recuperare documenti mancanti, meno sospensioni del rogito per verifiche extra: tutto ciò rende il processo più fluido.

3. Difendersi da contestazioni future
   Un fascicolo aggiornato e coerente riduce il rischio che l’acquirente contesti, dopo l’atto, irregolarità di cui il venditore “non sapeva nulla”.

4. Valorizzare gli interventi fatti nel tempo
   Molti proprietari hanno investito in lavori di manutenzione, efficientamento energetico o miglioramento sismico: oggi questi sforzi spesso non vengono percepiti. Nel fascicolo, invece, diventano patrimonio documentato.

5. Aumentare la percezione di serietà
   Presentare un immobile con documentazione ordinata e completa trasmette una cosa molto semplice: cura e affidabilità. Per chi compra, fa la differenza.

Cosa cambia (subito) e cosa no

• È importante essere chiari: al momento parliamo di una legge delega, non di un obbligo già operativo.

  • Il Consiglio dei Ministri ha approvato il ddl per il nuovo Codice dell’edilizia, che tra i principi prevede digitalizzazione, anagrafe delle costruzioni e fascicolo digitale.

  • Servono ora:

    • l’approvazione parlamentare della legge delega

    • i decreti legislativi attuativi, da adottare nei termini indicati (in genere 12 mesi).

  Quindi:

  • Non è richiesto oggi al singolo proprietario di correre a “fare il fascicolo”.

  • È però molto saggio, se pensi di vendere nei prossimi anni, iniziare a mettere in ordine:

    • conformità urbanistica e catastale

    • pratiche edilizie pregresse

    • eventuali difformità da sanare, sfruttando anche le semplificazioni sugli abusi “storici” pre-1967 di cui la riforma si occupa.

  Chi partirà con la casa “pulita” dal punto di vista documentale sarà quello che, domani, beneficerà di più del fascicolo digitale.

Come può aiutarti un’agenzia immobiliare strutturata

Il rischio, come sempre in Italia, è che una riforma pensata per semplificare si trasformi in un nuovo labirinto burocratico. Per evitarlo, ha molto senso affidarsi a professionisti che sanno leggere carte, norme e delibere.

Un’agenzia immobiliare strutturata può:

• fare un check preliminare della documentazione disponibile

• segnalare la necessità di interventi tecnici (DOCFA, sanatorie, aggiornamento APE, ecc.)

• lavorare in sinergia con tecnici abilitati per arrivare a uno “pseudo fascicolo” di fabbricato già oggi: un dossier completo da usare nella vendita, in attesa che il sistema pubblico digitale sia operativo

• tutelarti in trattativa, valorizzando la regolarità dell’immobile e riducendo i margini di contestazione

È esattamente questo il tipo di approccio che porto avanti da anni: non limitarsi all’annuncio, ma prendere in carico il percorso di vendita, dall’analisi documentale fino al rogito.

Il fascicolo del fabbricato digitale non è una moda del momento: è il tassello di un progetto più ampio di riordino dell’edilizia italiana, con l’obiettivo dichiarato di semplificare le procedure, aumentare la trasparenza e rendere più sicuro il mercato immobiliare.

Per chi vende casa questo si tradurrà in una richiesta sempre maggiore di ordine, chiarezza e tracciabilità. Chi si muove per tempo sarà avvantaggiato.